Mercato Immobiliare: un asset ancora attuale?

Il fenomeno globale noto come Financial Repression ha portato i tassi nominali a zero e quelli reali negativi. La mossa contro la logica economica, che vuole i fattori di produzione remunerati, ha ucciso il concetto di rischio e se il sicario sono le Banche Centrali, il mandante è politico.

Tale scelta ha portato ad un’inflazione finanziaria con movimenti importanti su azioni ed obbligazioni. Ogni ribasso è stato occasione d’acquisto, basti pensare che il recupero del mercato statunitense, dai minimi di Marzo 2020, è stato il secondo di sempre.

Oggi intravedendo la ripresa e la conseguente possibilità di un futuro rialzo dei tassi, si può azzardare almeno una pausa del movimento rivalutativo. Prematuro prevedere dove andranno i tassi, unica certezza è che gli Stati, oggi iper-indebitati, non solo non pagheranno nessun tipo di remunerazione reale sul debito, ma cercheranno di non rimborsarlo se non con denaro svalutato. Che sia inflazione, incremento della pressione fiscale, i detentori di “asset nominali” vedono il crepuscolo.

In uno scenario che inizia a ricordare la fase inflattiva degli anni ’70, conviene prepararsi in tempo. Gli asset reali sono una possibile risposta e tra questi il comparto immobiliare né è parte rilevante.

Gli Immobili – quadro generale

Il valore di un immobile sconta fattori macro e specifici, tra i primi la variazione della politica monetaria, lo sviluppo demografico, la situazione congiunturale, e la fiscalità, mentre tra gli specifici l'attrattività della “location”, i proventi attesi e i costi di manutenzione previsti. Oggi la pandemia, l’invecchiamento della popolazione, lo smart working, l’e-commerce hanno avuto un effetto importante e non solo sulla redditività, obbligando a ripensare l’idea di immobile commerciale, abitazione ed ufficio. La pandemia ha cambiato anche un mercato “lento” come quello immobiliare, spostando la domanda su immobili fuori città, ove a prezzi abbordabili si possono trovare realtà di maggiori dimensioni e spazi verdi. Si sta vivendo un “reset”, un ripensamento generale delle priorità che guidano la scelta immobiliare.

Psicologia e proprietà

L’immobiliare porta una forte motivazione di possesso. Avere azioni non dà la sensazione di essere parte attiva all’interno dell’azienda, al contrario il possesso di un bene reale rende pienamente consapevoli di esserne i proprietari unici.

Costi

Secondo il New York Times si è assistito ad una significativa rivalutazione dei prezzi (35%) tra il 2014 e il 2018 che ha reso la proprietà inaccessibile, ampliando l’inequality. Oggi nonostante interessi medi dimezzati ed un reddito europeo disponibile leggermente in aumento, resta difficile l’acquisto della casa per i cittadini europei che vedono gli affitti “consumare” circa un quarto del reddito contro il 17% di vent’anni fa.

Rischi

L’investimento immobiliare non è al riparo da rischi, il più importante quello di natura finanziaria. Il ricorso esagerato alla leva crea eccessi. Il momento è delicato, l’easing monetario aveva esasperato i prezzi ma oggi, nel mondo post-pandemia, tutto è in discussione: cambiano le scelte e le operazioni a leva scricchiolano. All’investitore la capacità di separare il grano dalla gramigna.

Investimento: confronto immobili - azioni

Meglio gli immobili o le azioni? Sono investimenti molto differenti, ognuno con proprie peculiarità.

• Costi: trattare azioni ha costi bassi a differenza di una transazione immobiliare che ha aggi significativi.
• Liquidità: l'acquisto di un immobile richiede tempo e sforzi, per comprare azioni basta un click.
• Livello di rischio: i mercati azionari tendono ad essere più volatili. Il rischio di perdere tutto è reale. I mercati immobiliari hanno minor volatilità, ma spesso il rischio viene sottostimato.
• Diversificazione: costruire un portafoglio azionario diversificato è possibile e poco costoso (Fondi aperti, Fondi chiusi, ETF), viceversa per diversificare nel mercato immobiliare occorre di un patrimonio consistente.

Ritorno

L’investimento immobiliare rispetto all’azionario presenta una redditività teoricamente più stabile, una minor volatilità ma non è privo di rischi. Difficile indicare quale sia il “migliore” tra i due, diverse sono le risultanze a seconda degli orizzonti temporali considerati. Interessante prendere spunto da lavori di accademici e case di investimento.

Nel paper “The rate of return on everything 1870-2015” gli autori Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor hanno analizzato gli andamenti storici di obbligazioni, azioni e immobili dal 1870 al 2015 in 16 nazioni (tra cui l’Italia). In questa ricerca hanno evidenziato come l’immobiliare sia risultato il miglior investimento, registrando un rendimento simile a quello azionario, ma con un rischio inferiore.

Viceversa restringendo l’analisi all’epoca moderna (1900-2017) gli analisti di Credit Suisse hanno rilevato che mediamente, un investimento immobiliare ha reso il 4.8% all’anno al netto dell’inflazione. Per confronto, nello stesso periodo, il rendimento dei mercati azionari globali è stato del 5.2% annuo, ma con una volatilità quasi doppia (17.4% contro 11.7%). L’analisi ha inoltre evidenziato che il rendimento dell’investimento immobiliare è dovuto per l’1.3% all’aumento di valore dell’immobile e per il 3.5% agli affitti. Gli autori fanno notare tuttavia che il rendimento è falsato. L’incremento di valore andrebbe corretto dei costi di manutenzione e parimenti il termine redditività è improprio. Infatti, per poter considerare il 3.5% come un rendimento annuo bisognerebbe poter reinvestire l’affitto nell’acquisto di un altro immobile. Non essendo realistico ecco che il rendimento annuo si riduce al 2.1%.

In conclusione, un investimento immobiliare è stato storicamente in grado di proteggere dall’inflazione, ma il periodo storico (fase del ciclo economico) gioca molto.

La qualità di un investimento parte da una stima corretta del futuro andamento della congiuntura. Ci sarà inflazione, stagnazione, o crescita forte senza/con tensioni sui prezzi? La risposta all’esperto. La scelta tra bene finanziario o reale parte da qui.

Oggi per decidere

L’investimento immobiliare si pone come un’interessante opportunità soprattutto oggi con tassi risk-free negativi, anche in Paesi che storicamente hanno sperimentato l’erosione del potere d’acquisto. Gli investimenti immobiliari possono offrire un contributo al miglioramento del profilo di rischio/rendimento di un portafoglio complessivo. Importante capire il cambiamento del mercato per non fare errori. Prendendo come esempio l’Italia, ove il 73% della popolazione possiede una casa di proprietà e l’andamento demografico non sostiene la richiesta immobiliare, vi sono tuttavia nicchie di valore. Un esempio da valutare potrebbe essere il mercato bed & breakfast in auge nel mondo pre pandemico ed ora completamente fermo, ma con intatte prospettive, se si crede al successo della vaccinazione di massa.

Immobili e finanza

L’apertura dei mercati e l’evoluzione della finanza aprono a diverse possibilità per chi vuole indirizzarsi verso il comparto immobiliare indirettamente, ma senza sbagliare, prendendo per inesperienza strade indesiderate.

Fondi immobiliari

Dove gli investitori non possono intervenire nelle decisioni, la qualità del gestore è fondamentale, visto che gli oneri riducono il rendimento. Sul mercato sono quotati fondi immobiliari chiusi che spesso per natura giuridica sono impegnati a distribuire gran parte del reddito generato. Il settore è particolarmente interessante negli Stati Uniti dove esiste una numerosa specializzazione non solo geografica, ma anche per tipologia d’immobile.

Azioni di società immobiliari

Simili ai fondi immobiliari sono le società immobiliari, che essendo quotate possono essere negoziate in qualsiasi momento senza difficoltà, e offrono buone opportunità di diversificazione. Lo svantaggio è la volatilità relativamente elevata e la necessità di sviluppare un continuo monitoraggio. Sul mercato è già capitato che a volte queste società “confondono e perdono” la loro vocazione strettamente immobiliare. Spesso infatti sono spin-off di grandi gruppi e rischiano di rimanere legati a doppio filo con tale investitore, perseguendo un interesse particolare rispetto alla massimizzazione dei risultati. Al gestore il compito di controllo e decidere acquisto o vendita in funzione delle aspettative, del rischio e delle attese del suo cliente investitore a lui note.

Concludendo l’investimento immobiliare ben completa un portafoglio diversificato, soprattutto oggi in un contesto macro in “aggiustamento”. Importante è considerare l’immobile un investimento come altri, che di massima sottostà alle stesse regole ed i cui risultati (positivi o negativi), vanno valutati senza nessuna falsa scusa.

Vi proponiamo un video sull'argomento: